Завещанието е единственият начин сами да решите кой ще получи имота ви след смъртта ви. Свободата обаче не е пълна: децата, съпругът и родителите имат запазена част, която завещанието не може да им отнеме. Това има значение и за купувача — имот, получен по завещание, може години по-късно да стане предмет на спор с наследник, който смята, че е ощетен.
Законът за наследството (ЗН) познава две форми.
Саморъчно завещание (чл. 25 ЗН). Трябва да е изцяло написано на ръка от самия завещател, да съдържа дата и подпис. Текст, напечатан на компютър и само подписан, не е саморъчно завещание. Документът може да се остави за пазене при нотариус в запечатан плик.
Нотариално завещание (чл. 24 ЗН). Нотариусът го съставя в присъствието на двама свидетели, според волята, която завещателят изрази. Подписва се от завещателя, свидетелите и нотариуса и се пази при нотариуса.
| Саморъчно | Нотариално | |
|---|---|---|
| Разход | почти никакъв | нотариална такса |
| Тайна | пълна | известно на нотариуса и свидетелите |
| Риск от загубване или унищожаване | висок, ако се пази у дома | нисък |
| Риск от оспорване (почерк, дата, формални грешки) | по-висок | по-нисък |
От практиката ни: за имот, който е основното имущество на семейството, нотариалното завещание почти винаги си струва таксата. Спорът за автентичността на един почерк може да струва години и много повече пари.
Саморъчното завещание трябва да бъде обявено от нотариус — който го държи, трябва да поиска това веднага щом научи за смъртта (чл. 27 ЗН). Нотариусът съставя протокол. Преписи от обявените завещания, които засягат недвижим имот, се вписват в имотния регистър. Едва след това завещанието може да служи пред нотариус при продажба. Кои други документи трябват при наследен имот, обяснихме в правната проверка преди покупка.
Запазената част е делът от наследството, който законът гарантира на най-близките. Остатъкът е разполагаемата част — само с нея завещателят може да разполага свободно.
| Кой е оставил наследодателят | Запазена част |
|---|---|
| Едно дете (или неговите низходящи) | 1/2 от имуществото |
| Две или повече деца | 2/3 общо за децата |
| Съпруг, ако наследява сам | 1/2 |
| Съпруг заедно с родители | 1/3 за съпруга |
| Родители (или само преживелият от тях) | 1/3 |
Когато съпругът наследява заедно с деца, той също има запазена част, равна на тази на всяко от децата. Братята, сестрите и останалите роднини нямат запазена част — те могат изцяло да бъдат изключени със завещание.
В българското право няма „лишаване от наследство“ по желание на завещателя. Дете не може да бъде изключено от запазената си част, защото родителят му е сърдит. Законът познава само тежки случаи на недостойнство (например умишлено убийство на наследодателя), които се установяват по съдебен ред.
Пример. Баща с две деца завещава единствения си апартамент на по-голямото. Запазената част на децата е 2/3, т.е. по 1/3 за всяко. Разполагаемата част е 1/3. Завещанието е валидно, но по-малкото дете може да поиска то да бъде намалено, докато си възстанови своята 1/3. Резултатът — по-голямото дете получава 2/3 от апартамента, по-малкото 1/3.
При изчислението се взимат предвид и даренията, направени приживе. Ако бащата е дарил друг имот на едно от децата, сметката се променя.
Наследник, чиято запазена част е накърнена, може да предяви иск за намаляване на завещателните разпореждания и на даренията (чл. 30 ЗН). Важно е да се знае:
Купувате апартамент, който продавачът е наследил по завещание. На какво да внимавате:
1. Автентичността на саморъчното завещание. Неистинските саморъчни завещания са сред най-честите схеми за имотни измами — затова и Министерството на правосъдието предложи през август 2026 г. промени, описани в нашата статия за пакета срещу имотните измами. Проверете кога и от кой нотариус е обявено завещанието и вписано ли е.
2. Кои са законните наследници. Поискайте удостоверение за наследници. Ако починалият има деца или съпруг, на които имотът не е завещан, те имат запазена част и могат да предявят иск.
3. Минало ли е времето. Колкото по-малко време е минало от смъртта и обявяването, толкова по-реален е рискът от иск. Проверете в имотния регистър за вписани искови молби по партидата на имота и на продавача.
4. Най-сигурният вариант. Когато има наследници със запазена част, най-чистото решение е те също да участват в сделката като продавачи или да потвърдят нотариално, че нямат претенции. Ако има съсобственост между наследниците, вижте и ръководството ни за съсобствения и наследствен имот.
5. Защитата на купувача. Дали и доколко иск за намаляване може да засегне вас, зависи от момента на вписване на исковата молба спрямо вашата сделка и от начина, по който продавачът е придобил имота. Това е въпрос за конкретен правен анализ, не за общо правило.
Ако купувате или продавате имот, получен по завещание, или искате да подредите наследството си, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите заедно и ще ви кажем какви са рисковете в конкретния случай.
Информацията е обща и не е правен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
