Все по-често първото жилище се купува с помощта на родителите — за самоучастието, за част от цената или за цялата сума. Най-често парите просто се превеждат и никой не мисли повече за това. Но начинът, по който родителите дават парите, определя дали ще дължите данък, какво ще иска банката, кой е собственик и какво става с парите, ако бракът ви се разпадне. Има три основни варианта: дарение на пари, заем и собственост на дял от жилището.
Вариант 1: дарение на пари
Това е най-честият и най-простият път. Родителите превеждат сумата на детето, детето плаща на продавача.
- Данък върху дарението: по Закона за местните данъци и такси даренията между роднини по права линия (родители, деца, баби и дядовци, внуци) не се облагат. Същото важи за дарения между съпрузи.
- Данък върху доходите: полученото по дарение не е облагаем доход по ЗДДФЛ и не се декларира в годишната данъчна декларация.
- Форма: за парично дарение законът не изисква нотариална форма. Все пак подпишете кратък писмен договор за дарение — с дата, сума, IBAN на двете страни и изрично посочване, че парите се даряват за покупката на конкретно жилище. Той е вашето доказателство пред банката, пред съда и пред наследниците.
Внимание, ако сте женени. Ако родителите даряват на „младото семейство“ или на двамата съпрузи, частта, получена от зетя или снахата, не е дарение по права линия — за нея местният данък е между 3,3% и 6,6% според общината. Освен това парите стават и негови или нейни. Ако целта е помощта да остане за вашето дете, дарението трябва да е само към него, по негова лична сметка.
Вариант 2: заем от родителите
Понякога родителите искат парите да се върнат — например защото са спестяванията им за пенсия или защото имат и други деца.
- Договор за заем: сключете писмен договор със сума, срок, график на връщане и лихва (може да е безлихвен). За по-голяма сигурност подписите могат да се заверят нотариално — така датата е безспорна.
- Декларация пред НАП: заемите между физически лица, чийто непогасен остатък в края на годината надхвърля законовия праг, се декларират в годишната данъчна декларация — и от този, който е дал, и от този, който е получил заема (чл. 50, ал. 1, т. 5 ЗДДФЛ). Ако има уговорена лихва, тя е облагаем доход за родителя.
- Банката: при ипотечен кредит банката гледа общата ви задлъжнялост. Заемът от родителите е още едно задължение и банката може да поиска да знае откъде идва самоучастието. Кажете го открито още в началото — изненадата в последния момент е по-лоша от самия заем.
Заемът защитава родителите по-добре от дарението: при развод на детето сумата е дълг, който трябва да се върне, а не подарък, който се дели.
Вариант 3: родителите стават съсобственици
Третият път е родителите да купят идеална част от жилището със своите пари, а детето — останалата част със свои средства или с кредит.
- Плюс: вложеното остава тяхна собственост, видимо в нотариалния акт.
- Минус: за всяка продажба, ипотека или преустройство са нужни подписите на всички съсобственици. Ако банката финансира покупката, родителите обикновено трябва да участват като ипотекарни длъжници или съкредитоискатели.
- Наследство: делът на родителите един ден ще се наследи от всички техни наследници, включително братята и сестрите на детето. Това често е мотивът да изберат точно този вариант — или да го избегнат. Повече за това как се продава дял и кога се стига до делба — в ръководството ни за съсобствеността.
Ако родителите вече имат жилище и искат да го прехвърлят направо, това е дарение на имот — с други правила и разходи, описани в ръководството ни за дарението между роднини.
Защита при развод: какво казва Семейният кодекс
Ако купувате по време на брак, жилището се предполага общо (семейна имуществена общност), независимо на чие име е. Изключенията са две:
- имот, придобит по дарение или наследство, е личен (чл. 22 СК);
- имот, купен изцяло с лични средства, също е личен, а при частично лично участие — личен е съответният дял (чл. 23 СК).
Парите, които детето е получило от родителите като лично дарение, са лични средства. Но съдът ще иска доказателства, че точно тези пари са платили цената. Затова:
- Дарението да е само към детето, по банков път, с ясно основание.
- Парите да отидат директно за покупката — идеално от същата сметка към продавача, без да се смесват със заплати и общи спестявания.
- В нотариалния акт може да се посочи, че цената се плаща с лични средства, получени по дарение; другият съпруг също може да го потвърди с декларация.
- Пазете договора за дарение, банковите извлечения и платежните нареждания за целия срок на брака.
Подробно за режимите и за доказването — в ръководството ни за съпрузите и имотите.
Как да изберете: кратко сравнение
| Дарение | Заем | Съсобственост |
|---|
| Данък | няма при роднини по права линия | няма; лихвата е доход за родителя | местен данък при покупката, както при всяка сделка |
| Документ | писмен договор за дарение | писмен договор за заем | нотариален акт с родителите като купувачи |
| Банката | приема го като самоучастие | отчита го като задължение | родителите участват в ипотеката |
| При развод | лично, ако е доказано | дълг, който се връща | делът е на родителите |
| Гъвкавост | висока | средна | ниска — трябват всички подписи |
Практични съвети
- Никакви пари в брой. Плащанията за имот вървят по банков път — така следата е чиста и за банката, и за данъчните.
- Документирайте преди сделката, не след нея. Договорът, подписан години по-късно, убеждава много по-малко.
- Говорете като семейство. Ако има и други деца, обсъдете открито дали помощта е подарък или аванс от наследството — това спестява спорове по-късно.
- Сметнете кредита. Колко трябва да вземете от банката след помощта на родителите, може да видите с нашия ипотечен калкулатор.
Накратко
- Дарение — най-просто, без данък между родители и деца; правете го само към детето и с писмен договор.
- Заем — пази интереса на родителите и при развод; декларира се пред НАП над прага.
- Съсобственост — родителите остават собственици, но всяко решение изисква и техния подпис.
- Каквото и да изберете — банков превод, ясно основание и запазени документи.
Ако обмисляте покупка с помощта на родителите, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще разгледаме заедно вашия случай, ще ви помогнем с банката и ще подготвим сделката така, че помощта да остане там, където е предназначена.
Информацията е обща и не замества индивидуална правна или данъчна консултация. Проверена към октомври 2026 г.
