Все повече собственици на имоти в България живеят другаде — в Германия, Испания, Великобритания, САЩ. Когато решат да продадат апартамента в София или къщата край Пловдив, въпросът „колко данък дължа“ има различен отговор от този за човек, който живее тук. Българският закон облага чуждестранните лица по отделен ред, а решаващо е не гражданството, а в коя държава сте местно лице за данъчни цели.
Правилата за продавачите, които живеят в България, разгледахме в ръководството за данък при продажба на имот. Тук е другата половина: какво се случва, когато продавачът е чуждестранно лице. Разпоредбите са проверени към октомври 2026 г.
По чл. 4 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) местно лице, без оглед на гражданството, е всеки, който:
Важното изключение е в чл. 4, ал. 5: човек с постоянен адрес в България не е местно лице, ако центърът на жизнените му интереси е извън страната. Той се преценява по семейството, имуществото, мястото на работа и откъдето управлявате имуществото си.
Пример: българка, която от години живее и работи в Мюнхен със семейството си, но не е сменила постоянния си адрес в София, по правило е чуждестранно лице за българския закон. Доказва го с удостоверение за данъчна резидентност от германските власти.
Ако сте местно лице — дори да прекарвате част от годината навън — важат общите правила от ръководството, към което водим по-горе.
Ако сте установени за данъчни цели в държава от Европейския съюз или Европейското икономическо пространство (ЕС плюс Исландия, Лихтенщайн и Норвегия), продажбата се третира почти като на местно лице. НАП посочва, че доход, който попада сред необлагаемите по чл. 13 ЗДДФЛ и е получен от такова лице, не се облага с окончателен данък.
На практика това означава, че е освободена продажбата на:
Условието е формално, но задължително. Според указанията на НАП трябва да разполагате с:
Без тези документи освобождаването не може да се приложи. Поискайте удостоверението навреме — в някои държави издаването отнема седмици.
Ако живеете например във Великобритания, САЩ, Канада, Швейцария, Турция или Сърбия, освобождаванията по чл. 13 не важат за вас. Доходът от продажба на недвижим имот в България се облага с окончателен данък от 10%, без значение колко дълго сте притежавали имота.
Данъкът не е върху цялата цена, а върху печалбата: положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10% нормативно признати разходи. Ефективно това е около 9% от печалбата.
| Сума | |
|---|---|
| Продажна цена (2026 г.) | 185 000 € |
| Цена на придобиване по нотариален акт (2015 г.) | 95 000 € |
| Разлика | 90 000 € |
| Минус 10% нормативно признати разходи | −9 000 € |
| Облагаема основа | 81 000 € |
| Данък 10% | 8 100 € |
Ако цената в стария нотариален акт е в лева, тя се преизчислява в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро.
За сравнение: същият продавач, ако живееше в Испания, а апартаментът беше единственото жилище, което продава, с правилните документи нямаше да дължи нищо в България.
Две ситуации изискват сметка предварително:
Годишна данъчна декларация за този доход не се подава — данъкът е окончателен. Ако плащате сами, освен превода подавате и декларация в НАП в същия срок; ако няма да сте в България, можете да възложите това на пълномощник или на счетоводител.
Спогодбите за избягване на двойното данъчно облагане, които България прилага, по правило следват модела на ОИСР: печалбата от недвижим имот може да се облага в държавата, където се намира имотът — тоест тук. Държавата, в която живеете, често също включва продажбата в своята декларация, но признава платения в България данък или освобождава дохода, според спогодбата.
Затова пазете доказателство за платения в България данък — точно него ще ви поискат там. И обратното: освобождаване в България не означава автоматично освобождаване и в държавата, в която живеете. Проверете местните правила, преди да подпишете.
Не гражданството, а данъчната резидентност решава как се облага продажбата. Живеете ли в ЕС или ЕИП — важат същите освобождавания като за местните лица, при условие че имате удостоверение и декларация. Живеете ли извън ЕС/ЕИП — дължите 10% окончателен данък върху печалбата (ефективно около 9%), който внасяте сами, ако купувачът е физическо лице, до края на месеца след тримесечието на продажбата.
Работим с продавачи, които живеят в чужбина — от огледите и преговорите до нотариуса, включително когато сделката е с пълномощно. Ако обмисляте продажба, обадете се или заповядайте в офиса ни: ще ви кажем какви документи да подготвите отрано и кога е разумно да включите данъчен консултант.
Разпоредбите са проверени към октомври 2026 г. Статията е общ информационен преглед, а не данъчна консултация — при конкретна сделка проверете сметката с консултант.
