Вила, в която семейството живее от трийсет години, но нотариален акт няма. Дворно място, оградено и обработвано от дядото, което по документи е на роднина в чужбина. Такива случаи се решават чрез придобивна давност — собствеността се придобива с продължително владение. Документът, който я удостоверява, обикновено е констативен нотариален акт, издаден след обстоятелствена проверка.
За собственика това е законен изход. За купувача — имот с повече въпроси от обикновено.
Според чл. 79 от Закона за собствеността (ЗС) правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, срокът е 5 години. Добросъвестен е онзи, който владее на основание, годно да го направи собственик, без да знае, че прехвърлителят не е бил собственик — например купил е с договор от лице, което се е представило за собственик.
Трябва да са налице едновременно:
Внимание при съсобственост. Съсобственик или сънаследник, който живее в целия имот, по правило владее чуждите дялове от името на другите. За да придобие и тях по давност, той трябва явно да е показал на останалите, че ги владее за себе си. Това е една от най-честите причини констативни актове да падат в съда. Повече за съсобствеността — в ръководството ни за съсобствения и наследствен имот.
Когато собственикът няма документ, той може да поиска от нотариуса по местонахождение на имота да го признае за собственик:
Към молбата обикновено се прилагат скица от кадастъра, удостоверение за данъчна оценка и декларации. Самата процедура е едностранна — никой не уведомява евентуалния истински собственик.
Министерството на правосъдието предложи през август 2026 г. обстоятелствената проверка да изисква и писмени доказателства за владението, и лично явяване на молителя — подробности в статията ни за пакета срещу имотните измами. Докато промените не са приети, важи сегашният ред.
Констативният акт не е съдебно решение и няма силата на пресъдено нещо. Всеки, който твърди, че е собственик, може да го оспори по исков ред (чл. 537, ал. 2 ГПК). Съдебната практика приема, че актът се ползва с доказателствена сила, докато не бъде опроверган, и че тежестта да го опровергае е на оспорващия. Но ако истинският собственик докаже, че срокът не е изтекъл, че е имало само държане или че свидетелите не са казали истината, актът пада — заедно с всички сделки след него.
1. Истинският собственик се появява. Наследници от чужбина, реституирани собственици, съсобственици, които „не са се интересували“. Колкото по-нов е актът, толкова по-голям е рискът.
2. Лъжливи свидетели. Именно затова обстоятелствената проверка е сред най-използваните схеми при имотните измами.
3. Банката. Някои банки са по-предпазливи при ипотека върху имот с наскоро издаден констативен акт по обстоятелствена проверка и могат да поискат допълнителни документи.
4. Разминаване с кадастъра. Владяната площ често не съвпада с границите в кадастралната карта — особено при стари огради и селски имоти.
Общият списък на проверките преди сделка е в нашата правна проверка преди покупка.
Ако ви предлагат имот с констативен нотариален акт или сами искате да узаконите владението си, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и историята на имота, преди да поемете риск.
Информацията е обща и не е правен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
