Хиляди семейства в България живеят под наем в общински жилища и често задават един и същ въпрос: мога ли да купя жилището, в което живея от години? Законът позволява това, но не автоматично и не навсякъде. Решаващи са общинската наредба и волята на общинския съвет. По-долу описваме общата рамка, конкретните правила в София към ноември 2026 г. и какво да имате предвид като купувач — както наемателят, така и всеки, който по-късно купи такова жилище от него.
Законът за общинската собственост (ЗОС) разделя общинските жилища на четири вида (чл. 42): за настаняване под наем, за продажба, замяна и обезщетяване, ведомствени и резервни. Кое жилище в коя група е, решава общинският съвет по предложение на кмета — и може да го променя.
Продажбата е уредена в чл. 47 ЗОС. Общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския съвет на лица, които отговарят на условията в общинската наредба, на правоимащи по закона за многогодишните жилищно-спестовни влогове и на лица, чиито жилища ще бъдат отчуждени. Важни са три правила:
Договорът се сключва от кмета в писмена форма и се вписва от съдията по вписванията (чл. 34, ал. 7 ЗОС). Нотариален акт не се съставя — договорът има неговата сила.
В Столична община действа Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища от 2005 г., последно изменена през декември 2025 г. (преминаването към евро). По нея наемателят може да купи, ако:
Не се продават резервни жилища, жилища в сгради на отчуждаване или в опасни сгради по чл. 195 ЗУТ, жилища в ниски сгради, които подробният устройствен план не запазва, и жилища, ползвани от повече от едно домакинство.
Цената се определя по отделна наредба на Столична община за цените при сделки с недвижими имоти и не може да е под данъчната оценка.
Правото да подадете заявление съществува, но сделката зависи изцяло от това дали общинският съвет ще гласува списък. Последното голямо решение е № 340 от 26 май 2022 г. — 1 464 жилища за продажба на наематели; то беше оспорено в съда от кмета на район „Красно село“. По данни на stolica.bg общинският жилищен фонд се е свил от 13 803 жилища (план 2014–2020) до 7 837 през 2025 г., а част от жилищата вече се връщат от фонда „за продажба“ към фонда „под наем“.
Кметът Васил Терзиев заяви през юли 2025 г., че общинските жилища не трябва да се продават. Проектът за нова наредба от април 2025 г. предвижда край на продажбите на наематели — с изключение на дълго пустеещи жилища, които да се продават на търг, и с двегодишен преходен срок за наемателите, които вече отговарят на условията. Общинският съвет отложи проекта през юли 2025 г.; към ноември 2026 г. не открихме данни да е приет. Ако отговаряте на условията, има смисъл да подадете заявление сега — висящите преписки по проекта се довършват по старите правила.
Правилата се различават. Например в Шумен наредбата изисква 3 години наем, а цената се определя по пазарна оценка на лицензиран оценител, но не под данъчната оценка; в Елхово се изискват 5 години наем и липса на задължения за наем, такса смет и консумативи, а общинският съвет одобрява списъка на жилищата за продажба всяка година до 31 март. Проверете наредбата на вашата община — тя е публикувана на сайта на общинския съвет.
Нито ЗОС, нито наредбата на Столична община забраняват препродажбата, но проверете самия договор — някои общини предвиждат ограничения. При сделката проверете веригата от документи: акт за общинска собственост, вписан преди продажбата; решение на общинския съвет; заповед на кмета; вписан договор за продажба. Добре е да се уверите и че решението на съвета не е било оспорвано. След покупката собственикът става член на етажната собственост с всички задължения по ЗУЕС — вижте нашето ръководство за общото събрание и вноските.
Наемателят има право да купи само ако общината е определила жилището за продажба, ако отговаря на условията в наредбата и ако общинският съвет гласува. Цената не може да е под данъчната оценка, а в София процедурата минава през района и завършва с договор с общината, без нотариус.
Информацията е към ноември 2026 г. и не е правен съвет — условията зависят от конкретната общинска наредба.
Ако сте наемател на общинско жилище или обмисляте покупка на бивше общинско жилище, обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите заедно и ще ви кажем какво да проверите, преди да платите.
