Сметката за парно е една от най-оспорваните в българския блок. Съседи с еднакви апартаменти плащат различно, а собственик със спрени радиатори пак получава фактура. Причината почти винаги е в начина, по който законът разделя топлината на сградата. Ако го разберете, ще знаете кои части от сметката можете да намалите и кои не.
В сграда в режим на етажна собственост, присъединена към една абонатна станция, топлината се разпределя чрез система за дялово разпределение (чл. 139 от Закона за енергетиката). Общото количество се дели на топла вода и отопление, а отоплението — на три части (чл. 142, ал. 2 ЗЕ):
Само третата част зависи пряко от това как отоплявате. Първите две се разпределят между всички по правила, които не зависят от вашите уреди.
Отчитането и сметките се правят от фирма за дялово разпределение (лице по чл. 139б ЗЕ). Изборът ѝ е решение на общото събрание на етажната собственост, което избира и упълномощен представител за отношенията с топлофикацията и фирмата.
През сезона обикновено плащате месечни прогнозни суми, а веднъж годишно фирмата отчита уредите и изготвя обща и индивидуални изравнителни сметки. Изравняването показва дали дължите доплащане или имате сума за връщане. Сроковете за възражения и схемите на плащане са в общите условия на конкретното топлофикационно дружество — проверете ги и пазете изравнителните си сметки.
Практичното значение на ефективното ползване на радиаторите обяснихме в ръководството ни за енергоспестяване без голям ремонт.
Тръбите в сградата отдават топлина независимо дали вашият радиатор е включен. Затова законът не позволява на отделния собственик да излезе от тази част на разхода. Методът за определяне на топлината от сградната инсталация се избира с решение на общото събрание преди началото на отоплителния сезон (чл. 143, ал. 1 ЗЕ).
С решение от 23 октомври 2025 г. по дело C-760/23 Съдът на ЕС потвърди, че такова национално правило е допустимо — включително когато стълбището няма радиатори, — при условие че правилата за изчисление гарантират прозрачност и точност. През 2026 г. Министерството на енергетиката публикува проект за изменение на Наредбата за топлоснабдяването, който предвижда метод за сградите без решение на събранието и месечна информация за всички параметри на изчислението.
Отделен апартамент. Можете да спрете радиаторите си, например с термостатичните вентили. Но:
С други думи, сметката ви пада, но не става нула.
Целият блок. Отказ за всички имоти, свързани към една абонатна станция, е възможен с писмено заявление на собственици, притежаващи поне две трети от собствеността, по реда на общите условия на дружеството.
Масов демонтаж. Ако общата мощност на свързаните радиатори в сградата падне с над 50% от проектната и инсталацията започне да отдава повече топлина от имотите, фирмата за дялово разпределение трябва да уведоми клиентите и те решават дали да останат при намалено натоварване. Това е сигнал, че сметките в сградата ще стават все по-неизгодни.
Дали стълбището да се отоплява, решава общото събрание. Ако има радиатори във входа, техният разход се разпределя между всички клиенти. Отделно от това всички плащат и за сградната инсталация, дори при студено стълбище.
Смяна на радиатори, преместване или подмяна на щрангове се прави по проект от правоспособно лице и се съгласува с топлофикационното дружество. Когато се засягат общи части на инсталацията, нужно е и решение на етажната собственост. Несъгласувани промени могат да доведат до санкции и спорове със съседите.
По европейските правила за енергийна ефективност уредите за отчитане и разпределителите, които не могат да се отчитат дистанционно, трябва да бъдат заменени или преоборудвани до 1 януари 2027 г., освен ако това не е икономически неефективно. Затова в много сгради ще видите подмяна на уредите — питайте фирмата кой плаща и кога.
След покупката запишете показанията в приемо-предавателния протокол — повече в ръководството ни за прехвърляне на партидите.
Преглеждаме разходите на всеки имот заедно с купувача, преди да се стигне до капаро. Ако търсите апартамент за покупка и искате да знаете колко реално ще ви струва зимата, обадете ни се или заповядайте в офиса ни.
Информацията е обща и не е правен съвет. Конкретните правила зависят от общите условия на топлофикационното дружество и решенията на етажната собственост. Проверена към октомври 2026 г.
