Остъклените балкони са сред най-характерните черти на българските блокове — и сред най-честите поводи за спорове между съседи. Остъкляването дава допълнително защитено пространство и по-малки топлинни загуби. Правната рамка обаче е по-нюансирана, отколкото изглежда. Ето какво е важно да знаете, преди да поръчате, и какво да проверите, ако купувате.
Разрешение за строеж: не е нужно — при условия
Чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ изрично посочва остъкляването на балкони и лоджии сред дейностите, за които не се изисква разрешение за строеж. Преди години остъкляването се разрешаваше по опростен ред; сега законът го освобождава напълно.
Това освобождаване обаче обхваща само остъкляването — поставянето на рамки и стъкла в контура на съществуващия балкон или лоджия. То не обхваща:
- Разширяване на балкона или изграждане на конзола извън съществуващия контур.
- Премахване на стената или парапета между балкона и стаята, за да се „присъедини“ балконът. Ако се засяга конструкцията, това вече не е текущ ремонт по смисъла на § 5, т. 43 от допълнителните разпоредби на ЗУТ и изисква инженерно становище и, като правило, проект и разрешение.
- Тежки зидани парапети или облицовки, които натоварват конзолата повече от предвиденото.
- Затваряне на общи части — например общ коридор, стълбищна площадка или покривна тераса.
Повече за границата между ремонт без разрешение и строеж с проект има в ръководството за ремонт на апартамент в блок.
Сгради паметници и охранителни зони
За недвижимите културни ценности и сградите в техните охранителни зони дейностите по чл. 151 — включително остъкляването — се извършват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство (чл. 151, ал. 2 ЗУТ). В центъра на София, Пловдив и други стари градове това засяга немалко сгради. Проверете статута на сградата, преди да поръчате.
Съгласие на съседите и външният вид
ЗУТ не изисква подписи на съседите за остъкляване на собствения ви балкон. Но чл. 6, ал. 1, т. 5 ЗУЕС задължава всеки собственик при ремонтни дейности да не нарушава архитектурния вид на сградата, нейната носимоспособност и устойчивост. Остъкляването променя фасадата, затова на практика:
- Цветът и профилът на рамките трябва да съответстват на останалите остъклявания или на първоначалния проект.
- Членението — разположението на вертикалите и хоризонталите — е добре да следва съседните балкони.
- Плътни или огледални панели вместо стъкло изпъкват и са най-честият повод за оплаквания.
Най-сигурният път е решение на общото събрание за единен вид на остъкляването — цвят, профил, членение. То дава ясни правила за всички и намалява риска от спорове. Как се взимат решенията и с какви мнозинства, обяснихме в статията за общото събрание на етажната собственост. В новите сгради инвеститорът понякога предвижда остъкляването още в проекта — тогава е най-добре да се следва той.
Рискът от премахване
Кога остъкляването може да бъде премахнато принудително?
- Ако е извършено в рамките на чл. 151, ал. 1, т. 6 — в контура на балкона, без засягане на конструкцията, а при паметник на културата — съгласувано — то не е незаконен строеж.
- Ако излиза извън тези граници — разширяване, нова конзола, присъединяване към стаята със засягане на конструкцията, затваряне на общи части — то може да се окаже незаконен строеж. За строежите от четвърта до шеста категория заповедта за премахване се издава от кмета на общината (чл. 225а ЗУТ).
- Ако нарушава архитектурния вид или пречи на съседите (засенчване, отводняване, достъп), другите собственици могат да потърсят защита, включително по съдебен ред. Такъв спор е бавен и скъп и за двете страни.
Практически съвети преди поръчката
- Попитайте управителя дали има решение на общото събрание за остъкляването.
- Проверете дали сградата е паметник на културата или е в охранителна зона.
- Поръчайте остъкляване в контура на балкона, с цвят и членение като на съседите.
- Не премахвайте стени и парапети без становище от инженер-конструктор.
- Предвидете проветряване — остъкленият балкон без вентилация събира конденз.
- Пазете договора, фактурата и снимки — те помагат при бъдеща продажба.
Ако планирате и растения на балкона, вижте статията за градина на балкона — там сравняваме открития и остъкления балкон.
Ако купувате жилище с остъклен балкон
- Площта не се променя — остъкленият балкон остава балкон в документите; не плащате „жилищни“ квадратни метри за него.
- Ако балконът е присъединен към стаята, поискайте документи: проект, становище на конструктор, разрешение. Без тях имате риск, който се прехвърля на вас.
- Огледайте конзолата и парапета отдолу за пукнатини и ръжда по арматурата.
- Попитайте за спорове в етажната собственост и решения за фасадата.
Накратко
- Остъкляването на балкон или лоджия не изисква разрешение за строеж (чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ).
- То трябва да е в контура на балкона и без засягане на конструкцията.
- При паметник на културата — съгласуване по Закона за културното наследство.
- Архитектурният вид се пази (чл. 6, ал. 1, т. 5 ЗУЕС); решението на общото събрание е най-добрата гаранция.
- Присъединяването на балкона към стаята и разширенията са отделна тема — с проект и разрешение.
Ако купувате или продавате жилище с остъклен или присъединен балкон и искате да сте сигурни в документите, обадете ни се или заповядайте в офиса — ще прегледаме случая заедно.
Информацията е обща и не е правна консултация за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
