Голяма част от жилищата, които виждаме всяка седмица, са малки: двустаен апартамент в панелен блок, тухлен апартамент от 70-те с тесен коридор и кухня-ниша, селска къща с дебели стени и прозорци като бойници. В тях всяко решение се усеща – и при живеене, и при наем, и при продажба. По-долу е нашият практически подход: първо светлина и ред, после мебели, и чак накрая – ако изобщо – стени.
1. Светлината преди цвета
В малкото пространство светлината прави повече от всяка боя.
- Освободете прозорците. Тежките завеси, гардеробът пред половин прозорец и високите саксии на перваза отнемат повече площ, отколкото изглежда. Леко перде или щора, вдигната над рамката, „удължава“ прозореца.
- Няколко източника, не един полилей. Таванна лампа плюс една-две лампи на нивото на очите (подова, настолна, аплик) правят стаята по-широка вечер. В тесен коридор – осветление по дължината, не само при входа.
- Огледало срещу или до прозореца връща дневната светлина навътре. Срещу входната врата – по-скоро не: показва първо бъркотията.
- Светли, матови повърхности по стени и таван; подът може да е по-тъмен, за да „стъпва“ стаята.
Цветовете, текстилът и стилът са отделна тема – писали сме за тях в ръководството за обзавеждане на собствения дом. Тук важи едно правило: в малка стая един спокоен основен тон и малко акценти работят по-добре от много цветове.
2. Вградени или свободно стоящи мебели
| Вградени (по мярка) | Свободно стоящи |
|---|
| Използване на площта | Максимално – до тавана, в ниши, под стълби, над врати | По-малко – остават празнини отгоре и отстрани |
| Гъвкавост | Остават в жилището | Тръгват с вас |
| При наем | Удобни, ако са здрави и неутрални | Лесно се сменят при износване |
| При продажба | Плюс, ако са неутрални и в добро състояние; минус, ако са тежки, тъмни или много лични | Неутрални – купувачът си представя своето |
От практиката ни: вграден гардероб в коридора, кухня по мярка и шкаф над вратата почти винаги се възприемат като плюс. Вградено легло, бар плот през половината хол или стена от тъмни шкафове често карат купувача да пресмята колко ще струва демонтажът. Ако правите нещо по мярка, правете го светло, просто и на места, където всеки би сложил шкаф.
Мебели, които помагат в малка стая: разтегателен диван с ракла, маса, която се разгъва, легло с чекмеджета, стелажи до тавана, стенни конзоли вместо шкафчета на пода. Колкото повече под се вижда, толкова по-голяма изглежда стаята.
3. Стените: питайте преди, не след
Най-скъпата грешка в малкото жилище е „да отворим кухнята към хола“ без проверка.
- По чл. 151, ал. 1, т. 1 ЗУТ текущият ремонт не изисква разрешение за строеж. По § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ към него спадат и вътрешни преустройства, само ако не засягат конструкцията и не променят натоварванията.
- Щом стената е носеща или работата засяга плоча, колона или греда, вече е нужен проект и разрешение за строеж (чл. 148, ал. 1 ЗУТ), а в блок – и съгласие по реда на чл. 185 ЗУТ. ЗУЕС задължава всеки собственик да не засяга носимоспособността на сградата (чл. 6, ал. 1, т. 5).
- В панелните блокове вътрешните панели често са носещи; при ЕПК голяма част от вътрешните стени обикновено също са носещи. В тухлените сгради от 70-те носещи са зидовете, които поемат плочата – на око не се разбира.
Затова: преди да поръчате майстор – писмено становище от инженер-конструктор. Незаконно премахната стена не се вижда в нотариалния акт, но се вижда при оглед, при сравнение с одобрените чертежи и при банковата оценка. Купувачът и неговият адвокат ще питат – вижте и какво проверява купувачът преди покупка.
Леките преградни стени (гипсокартон, тънка тухла, която не носи) се местят по-лесно – но и за тях е добре да има становище, ако после ще продавате.
4. Старата къща: дебели стени, малки прозорци, високи тавани
Старата селска или градска къща има други правила.
- Малките прозорци не са недостатък, който трябва да „поправите“ с разбиване. Дебелите каменни или тухлени стени държат лятото хладно. Светлината се печели с бели вътрешни страници на прозореца (шпалетите), светли подове и лампи, а не с по-широк отвор, който може да засегне конструкцията.
- Високите тавани дават въздух, но се отопляват трудно. Таван, който не можете да стигнете със стълба, е и таван, който трудно ще боядисате. Ако спускате окачен таван, оставете височина, която не прави стаята да изглежда сплескана, и не затваряйте отдушници.
- Влагата е първото, което гледаме. Петна в основата на стените, подкожушена мазилка, мирис на мухъл в мазето – причината обикновено е отвън: улуци, отводняване около основите, циментова мазилка върху стар зид, който трябва да „диша“. Първо се решава причината, после се боядисва. Боя върху влажна стена само отлага проблема и купувачът го забелязва.
- Зоново отопление. В голяма стара къща рядко има смисъл да се отопляват всички стаи. Практичното решение е една-две добре изолирани „зимни“ стаи с основното отопление, затварящи се врати между зоните и по-хладни спални. За купувача това е разбираемо, ако е ясно кое как се отоплява и колко струва.
Енергийният клас на сградите се очаква да влиза все по-често в обявите – вижте какво предвижда проектът за промени в Закона за енергийната ефективност. Колкото по-ясно е отоплението, толкова по-лесно е да се обясни на купувач или наемател.
5. Какво прави малкото жилище по-трудно за продажба по-късно
От практиката ни, най-често:
- премахнати или пробити стени без документи – най-сериозният проблем, защото засяга и банката, и нотариалната сделка;
- баня или кухня, преместени над чужда спалня – повод за спор със съседите и за въпроси при оглед;
- всичко вградено и много лично – тъмни шкафове до тавана, вградено легло, необичайни нива и подиуми;
- „присъединен“ балкон без проект;
- влага, скрита под нова боя – открива се при първия огледан ъгъл;
- неясно отопление – никой не знае колко струва зимата.
Кратък чеклист
Как да продължите
Ако мислите да купите, да подредите за наем или да продадете малък апартамент или стара къща, обадете ни се или минете през офиса. Ще погледнем жилището заедно и ще ви кажем кои промени си струват и кои по-добре да оставите на следващия собственик.
