Все повече купувачи на селски и вилни имоти около София питат и за горски парцели — като дългосрочно вложение, за дърва за огрев или просто за собствено парче природа. Горският имот обаче живее по собствен закон — Закона за горите, и много от нещата, които приемаме за даденост при нива или дворно място, тук не важат.
По-долу събираме най-важното, което трябва да знаете, преди да подпишете. Текстът е съобразен с действащата редакция на закона към ноември 2026 г.
Горски територии могат да притежават физически и юридически лица, държавата и общините (чл. 22 ЗГ). Не могат да ги притежават политически партии и чужди държави (чл. 23).
Частна гора се купува по обичайния ред — с нотариален акт. Държавни гори не се продават свободно: държавата може да продаде своя частна горска собственост само за прекратяване на съсобственост или когато действащ общ устройствен план предвижда разширяване на населено място (чл. 33). Държавни и общински гори не могат да се придобият и по давност (чл. 26).
Законът за горите не дава право на предимство на държавата, общината или съседите при продажба на частна гора между частни лица. Държавата купува гори само по специална доброволна процедура, в която собствениците сами подават оферти (чл. 31–32).
Ако обаче гората е в съсобственост, важи общото правило на чл. 33 от Закона за собствеността: продавачът на дял трябва първо да го предложи на останалите съсобственици при същите условия. Ако това не е направено, всеки от тях може да изкупи дела в 2-месечен срок от продажбата. Подробно за съсобствеността сме писали в ръководството за съсобствен и наследствен имот.
Това изненадва почти всички. Достъпът до горските територии е свободен (чл. 144 ЗГ), а ограждането е забранено, освен ако не е предвидено в нормативен или административен акт (чл. 145). Глобата е 100–1000 лв. (≈ 51–511 €) за физически лица, а оградата се премахва за сметка на поставилия я (чл. 264).
С други думи: купувате собственост, но не и уединение. Хора, животни и вода трябва да могат да преминават свободно.
В гора без промяна на предназначението може да се строи само ограничен кръг обекти по чл. 54 ЗГ — например горски пътища, заслони, горски и ловни хижи, посетителски центрове. Изрично се изисква те да са без помещения за постоянно или временно обитаване (чл. 54, ал. 1, т. 3). Повечето от тях са допустими само ако са предвидени в горскостопанския план или програма.
Вила или жилищна сграда изискват промяна на предназначението (чл. 73–79 ЗГ). Тя е възможна само за изрично изброени цели — например за нови или разширени граници на населено място или за отделни урегулирани имоти, когато има действащ общ устройствен план (ОУП). Решава комисия в регионалната дирекция по горите при имоти до 50 дка, а за по-големи — комисия в Изпълнителната агенция по горите (чл. 74). Заплаща се цена по наредба и компенсаторно залесяване. След пожар промяна на предназначението е забранена за 20 години, с малки изключения.
Практическият извод: ако купувате гора с идеята „после ще направим вила“, първо проверете в общината какво предвижда ОУП. Без такава възможност плащайте цена на гора, не на парцел.
Ако гората е придобита от държавата чрез замяна, извършена преди 8 март 2011 г., тя не може да сменя предназначението си и в нея не може да се строи — и тази забрана преминава върху всеки следващ собственик (§ 3 от ПЗР на ЗГ). Проверете произхода на собствеността назад във времето — нотариалните актове и документите на предишните собственици ще покажат дали в историята на имота има такава замяна.
Да имате гора не означава, че можете да режете, когато пожелаете.
Ако продавачът ви представя гората като „готова за сеч“, поискайте плана или програмата и проверете какво реално е предвидено в тях за следващите години.
Когато в землището има защитени територии, продавачът подава писмена декларация дали имотът попада в такава, а купувачът декларира, че познава режима ѝ. След покупката трябва да уведомите РИОСВ в 14-дневен срок (чл. 12 от Закона за защитените територии). Сечта в защитени зони и територии се подчинява на заповедите за обявяването им и на плановете за управление (чл. 101, ал. 2 ЗГ). Такъв режим може сериозно да ограничи ползването — проверете го преди сделката, не след нея.
Ако не можете да намерите имота на терена, наемете геодезист да го трасира — в горските масиви това е по-честа необходимост, отколкото при нивите.
Ако се колебаете между гора и земеделска земя като вложение, вижте и ръководството ни за земеделската земя — там доходът идва от аренда, докато при гората той е бавен и зависи от плана за сеч.
Гората е вложение за търпеливи. Тя не се облага с годишен данък и при дълго притежание се продава без данък върху дохода, но не може да се огради, не се застроява без сложна процедура и се стопанисва по план и с лесовъд. Преди да платите, проверете собствеността назад във времето, плана за стопанисване, защитените зони и какво предвижда общият устройствен план.
Ако обмисляте покупка на гора или вилен имот около София, обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите заедно и ще ви кажем какво точно купувате.
