От 1 януари 2026 г. всички ипотечни кредити, договорени в лева, се водят в евро. Конверсията мина автоматично — без анекси, без посещение в банката и без нов договор. Именно затова мнозина изобщо не са поглеждали какво точно се е променило. Ето какво казва законът, как се смята, какво остава същото и кои пет неща си струва да проверите в договора и в погасителния план.
Какво казва законът
Правилата са в Закона за въвеждане на еврото в Република България, приет през 2024 г. и приложим от 1 януари 2026 г., и в европейските регламенти за въвеждането на еврото. Основните принципи за кредитите са:
- Фиксиран курс: 1 евро = 1,95583 лева. Курсът не се закръглява и не се съкращава — използват се и петте знака след десетичната запетая (чл. 12).
- Закръгляване до цент. Резултатът се закръглява до втория знак след запетаята според третия: под 5 — надолу, 5 и повече — нагоре (чл. 13).
- Непрекъснатост на договорите. Смяната на валутата сама по себе си не променя нито една клауза, срок или задължение и не е основание договорът да се прекрати или предоговори.
- Лихвата не може да се увеличи заради конверсията. При плаващ лихвен процент новият размер не може да е по-висок от този преди въвеждането на еврото (чл. 44, ал. 3). При фиксирана лихва тя остава такава, каквато е договорена.
Как се преизчисли кредитът ви
Банката раздели всяка сума в лева на 1,95583 и закръгли до цент. Например:
| В лева | В евро |
|---|
| Остатък по главницата 200 000,00 лв. | 102 258,38 € |
| Месечна вноска 1 000,00 лв. | 511,29 € |
| Месечна такса 30,00 лв. | 15,34 € |
Това не е „намаление“ и не е „поскъпване“ — това е същото задължение, изразено в друга валута. Броят на оставащите вноски, датата на плащане, срокът на кредита и обезпечението (ипотеката) остават същите. Ипотеката, вписана за сума в лева, продължава да обезпечава задължението в евро — не е нужно ново вписване.
Заради закръгляването на всяка сума поотделно е възможно сборът от вноските да се различава с няколко цента от остатъка. Тези разлики са нормални и банките ги изравняват в рамките на погасителния план.
Какво стана с лихвените индекси
Тук е единствената по-съществена техническа промяна. Много кредити в лева имаха плаваща лихва, вързана за български индекс — основния лихвен процент (ОЛП) на БНБ, собствен базов лихвен процент на банката или индекс на средните лихви по депозити.
- ОЛП вече не се публикува от 1 януари 2026 г. Банките го замениха с европейски индекс — например €STR или едномесечен EURIBOR, в зависимост от банката.
- Собствените базови лихви на банките в лева бяха заменени със съответните им евро индекси.
- При замяната се добави коригираща компонента, така че общият лихвен процент в деня на замяната да остане същият и в никакъв случай да не е по-висок.
Оттук нататък обаче лихвата ви ще се движи според новия индекс. Ако досега кредитът ви е следвал бавно променящ се български индекс, сега може да реагира по-бързо на решенията на Европейската централна банка — нагоре или надолу.
Пет неща, които да проверите
- Остатъкът по главницата. Вземете последното извлечение в лева от декември 2025 г., разделете остатъка на 1,95583 и сравнете с първото извлечение в евро. Разлика над цент-два е повод за въпрос.
- Лихвеният процент. Сравнете годишния лихвен процент преди и след 1 януари. При фиксирана лихва трябва да е идентичен. При плаваща — проверете кой е новият индекс, каква е коригиращата компонента и каква е надбавката. Банката е длъжна да ви е уведомила за това.
- Новият погасителен план. Поискайте го, ако не сте го получили. Проверете броя на оставащите вноски, датата на последната вноска и разпределението главница/лихва.
- Таксите. Таксите по тарифата също бяха преизчислени. Проверете, че не са се появили нови такси или по-високи суми, свързани с конверсията — законът забранява въвеждането на еврото да поставя потребителите в по-неблагоприятно положение.
- Застраховките. Застраховката на имота и застраховката „Живот“, свързани с кредита, също се водят в евро. Проверете застрахователната сума и премията — особено ако полицата се подновява автоматично.
Ако нещо не съвпада
Започнете с писмено запитване до банката — най-често разликата има обяснение (например начислена лихва за част от месеца). Ако отговорът не ви удовлетворява, можете да подадете жалба до компетентните органи — Комисията за защита на потребителите или Българската народна банка. Пазете извлеченията от последните месеци в лева и първите в евро.
Какво остана същото — и какво стана по-лесно
- Всички права по Закона за кредитите за недвижими имоти — включително правото на предсрочно погасяване и рефинансиране — се запазват. Ако обмисляте рефинансиране, вижте ръководството ни за рефинансирането.
- Валутният въпрос изчезна. Който е имал кредит в евро и доход в лева, вече няма разминаване между двете валути.
- Сравняването на оферти е по-просто — всички банки предлагат кредити в една валута. Как да сравните две оферти по ГПР и ЕСИС — в ръководството ни за сравняване на ипотечни оферти.
Ако искате да видите колко би бил новият ви кредит при днешните условия, използвайте нашия ипотечен калкулатор.
Накратко
- Кредитите в лева станаха кредити в евро автоматично, по курс 1,95583, със закръгляване до цент.
- Срокът, вноските, обезпечението и условията остават същите; фиксираната лихва — непроменена, плаващата — не по-висока от преди.
- Българските индекси (като ОЛП) бяха заменени с европейски с коригираща компонента — оттук нататък лихвата следва новия индекс.
- Проверете остатъка, лихвата, погасителния план, таксите и застраховките — един път, внимателно.
Ако искате да прегледаме заедно договора и погасителния ви план или обмисляте рефинансиране или продажба на ипотекиран имот, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще ви помогнем да разчетете цифрите.
Информацията е обща и не замества консултация с банката или юрист. Проверена към октомври 2026 г.
