Все повече купувачи не попадат в класическия профил „трудов договор в България, заплата по сметка“. Работят дистанционно за чуждестранна компания, живеят част от годината в Германия или Великобритания, издават фактури като фрийлансъри или получават доход от собствена фирма. Банките отпускат ипотеки и на тези клиенти — но процесът обикновено е по-дълъг и изисква по-добра подготовка.
Общите правила за жилищния кредит — лихви, такси, етапи — сме описали в ръководството за ипотечния кредит през 2026 г.. Тук се съсредоточаваме само върху едно: как банката преценява доход, който не е стандартна българска заплата.
Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) задължава банката да направи оценка на кредитоспособността преди да даде обвързващо предложение (чл. 13, ал. 1) и да отпусне кредит само ако тази оценка показва, че ще можете да го обслужвате (чл. 14, ал. 1). Оценката се прави въз основа на информация за доходите и разходите ви (чл. 16, ал. 1), а банката я проверява „по подходящ начин, включително чрез документи от независими източници, които може да бъдат проверени“ (чл. 16, ал. 4).
Две практически следствия:
Законът ограничава и обратното: банката може да иска само документите, необходими за оценката (чл. 17, ал. 2). Но ако умишлено представите неверни данни или документи, тя има право да прекрати договора (чл. 18, ал. 2).
От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе задължителни изисквания към жилищните кредити:
| Показател | Горна граница |
|---|---|
| Кредит към стойност на имота (LTV) | 85% |
| Погасителни вноски към месечния разполагаем доход (DSTI) | 50% |
| Срок на кредита | 30 години |
Банките могат да отклоняват от тези граници ограничен обем кредити (до 5% от новите жилищни кредити за предходното тримесечие), така че изключенията са рядкост. За нестандартен доход това е ключово: ако банката „отреже“ част от дохода ви като недоказан или нестабилен, DSTI бързо надхвърля 50%.
Конкретните списъци се различават между банките, но типично се искат:
Ако сте местно лице в България, доходите от чужбина се декларират и тук — с годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ (за тях е Приложение 6), със срок 30 април на следващата година. Подадената и коректна декларация често е най-силният ви документ.
Банката гледа и стабилността: колко дълго работите при този работодател, срочен или безсрочен е договорът, има ли пробен период. Нов договор в чужбина отпреди два месеца обикновено се приема по-трудно от дългогодишен.
При свободна професия, граждански договори или еднолична фирма основата е годишната данъчна декларация. Обичайно се искат:
Важно: банката гледа декларирания доход след разходите, не оборота. Ако години наред сте оптимизирали облагаемия доход надолу, той ще изглежда скромен и в банката. Ако планирате покупка, имайте предвид това поне година-две напред.
От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната и жилищните кредити са в евро. Това променя картината за доходите от чужбина:
За такива кредити законът дава защита: право да превалутирате кредита във валутата на дохода си или на държавата, в която живеете (чл. 33, ал. 1), и задължение на банката да ви уведоми, ако дългът или вноската се променят с над 20% заради курса (чл. 34). Банката може да оцени такъв доход по-консервативно. Сметнете сами колко поскъпва вноската ви, ако лирата или доларът поевтинеят с 10–15%.
Ако доходът ви сам по себе си не стига или банката не приема част от него, обичайните решения са два:
Колкото по-голямо е самоучастието, толкова по-малък кредит, по-ниска вноска и по-лесно спазване на DSTI. При 85% LTV най-малкото самоучастие е 15% от стойността на имота, но с нестандартен доход често е разумно да планирате повече — плюс нотариални такси и разходи по сделката. Можете да ги прецените с нашия нотариален калкулатор, а вноската — с ипотечния калкулатор.
Екипът ни по банково финансиране работи ежедневно с клиенти с доходи от чужбина и на свободна практика. Обадете ни се или ни посетете в офиса — ще прегледаме документите ви, ще преценим какъв кредит е реалистичен и към кои банки има смисъл да се обърнете.
Информацията е обща и е проверена към октомври 2026 г. Тя не е правен, данъчен или финансов съвет за конкретен случай — условията на всяка банка се уточняват индивидуално.
