Панелите на покрива вече не са рядкост — особено при къщите около София, Пловдив и по морето. За купувача това звучи като бонус: по-ниски сметки за ток. За продавача — като аргумент за цената. И двете може да са верни, но само ако системата е изградена и документирана правилно.
Това ръководство е за собствениците, които обмислят фотоволтаици, и за всички, които купуват или продават имот, на чийто покрив вече има такива. Ако търсите по-малки мерки за сметките, вижте енергоспестяването без голям ремонт.
От 20 януари 2023 г. чл. 151, ал. 1, т. 19 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) позволява без разрешение за строеж изграждането, основния ремонт и подмяната на инсталации за производство на електрическа енергия, топлина или охлаждане от възобновяеми източници, когато:
„Без разрешение“ не означава „без документи“. Законът предвижда декларация, подписана от собственика и от изпълнителя, че инсталацията е поставена под напрежение и е изпълнена по техническата документация — с нея се уведомяват главният архитект на общината и електроразпределителното дружество (ЕРП). Алтернативата е проектно решение с части „Конструкции“, „Електро“ и/или „ОВК“, което гарантира безопасната експлоатация и защитата от връщане на енергия в мрежата.
На практика: преди монтажа е добре инженер-конструктор да прецени дали покривът ще издържи допълнителното натоварване. При стар покрив е по-евтино първо да се ремонтира, а после да се монтират панелите — не обратното.
Ако строите нова къща, планирайте системата още в проекта. Целият път от разрешението до въвеждането в експлоатация е описан в ръководството ни за строеж на собствена къща.
Облекченият режим важи за еднофамилни и вилни сгради. В многофамилна сграда покривът е обща част, затова:
Как се свиква събранието, какъв кворум е нужен и как се оспорва решение — обяснихме подробно в ръководството ни за общото събрание на етажната собственост.
Тук е честото объркване. Облекченият режим без разрешение е за собствено потребление — системата се настройва да не връща енергия в мрежата.
Ако искате да продавате излишъка, пътят е друг: присъединяване по реда на ЕРП, двупосочен електромер, договор за изкупуване. Търговци изкупуват излишък от битови централи с мощност до 30 kW — например ЕНЕРГО-ПРО посочва именно този праг и изисква двупосочно мерене. Крайните снабдители не изкупуват енергия от централи, изградени само за собствено потребление.
Цената на изкупуване се договаря и зависи от пазара, затова не посочваме конкретни стойности. Ако разчитате на приход от излишъка, поискайте писмена оферта, преди да оразмерите системата.
Много домакинства получиха финансиране по процедура BG-RRP-4.026 „Подкрепа за енергия от възобновяеми източници за домакинствата“ по Националния план за възстановяване и устойчивост — за фотоволтаични системи до 10 kWp, със или без батерия.
Условията са важни при продажба на имота. Получателят е длъжен да поддържа инвестицията най-малко 5 години от плащането и да не допуска прекратяване на производството, преотстъпване или отдаване под наем на системата. Активите трябва да са застраховани 5 години, а системата — оборудвана с устройство, което ограничава връщането на енергия в мрежата. Продажбата на ток не е допустима по тази процедура.
Ако продавате или купувате къща с такава система преди изтичането на петте години, прочетете договора за финансиране и се консултирайте с изпълняващия орган преди сделката. Това е въпрос, който не искате да откриете след нотариуса.
В предварителния договор опишете изрично системата — мощност, инвертор, батерия — като част от това, което купувате, и уговорете кой прехвърля партидите и договорите.
Добре документираната система с история на сметките е реален аргумент пред купувача. Липсата на документи обаче обръща аргумента: купувачът и неговата банка ще видят риск, а не предимство. Подгответе папката предварително — заедно с останалите документи на имота.
Ако обмисляте къща с фотоволтаици или продавате такава и не сте сигурни дали документите са наред — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме папката заедно, преди да стигнете до нотариуса.
Информацията е проверена към октомври 2026 г., има общ характер и не замества консултация с проектант, ЕРП или юрист. Нормативната уредба за възобновяемата енергия се променя често.
