На 9 септември 2026 г. колегиумът на Европейската комисия прие и предложи т.нар. Акт за достъпните жилища (Affordable Housing Act) — регламент, който за първи път създава обща европейска рамка за националните, регионалните и общинските мерки срещу жилищния натиск.
Заглавието звучи по-драматично, отколкото е текстът. Актът не забранява краткосрочното отдаване, не въвежда таван на наемите и не отнема правомощия на държавите членки. Той прави нещо по-тясно и по-техническо: казва при какви доказателства и в какви граници една местна власт може да ограничи ползването на жилища за нещо различно от основно жилище — и остава изцяло на нея дали изобщо да го направи.
Информацията е актуална към септември 2026 г.
Предложението беше представено от еврокомисаря по енергетика и жилищна политика Дан Йоргенсен, заедно с изпълнителния заместник-председател по конкуренцията Тереза Рибера.
Мотивът, който Комисията изтъква, е измерим: според последното проучване на Евробарометър 51% от жителите на градовете в ЕС определят липсата на достъпни жилища като спешен и непосредствен проблем там, където живеят. Йоргенсен допълни с данни за наемите — по думите му за последните десет години те са се повишили с 59% в Берлин, 75% в Мадрид и 103% в Лисабон — и посочи, че в някои градове между 20% и 30% от жилищата стоят празни.
Важното за собствениците: това е законодателно предложение, не действащо право. То тепърва минава през Европейския парламент и Съвета по обикновената законодателна процедура и може да бъде изменяно. Днес то не променя нито едно ваше задължение.
Тук е същността на акта. До момента държави членки, които въвеждаха ограничения, попадаха в спорове дали мерките им са съвместими с правилата на единния пазар. Предложението дава обща методика — и с това правна предвидимост и в двете посоки.
Оценката минава през няколко стъпки:
Оценката трябва да е основана на конкретни данни, географски насочена, прозрачна и подлежаща на периодичен преглед.
Ако зоната е определена като такава под натиск, местната власт може — ако прецени — да ограничи ползването на жилища за цели, различни от основно жилище: краткосрочно отдаване, дълготрайно празни имоти, вторични жилища.
Но всяка такава мярка трябва да е:
Отделно условие, което заслужава внимание: преди да ограничава, органът трябва вече да прилага и да контролира Регламента на ЕС за краткосрочното отдаване — включително изискването за регистрационен номер и премахването на обявите без такъв — и да ползва събраните по него данни в анализа си. Какво означава това на практика за собственик в София или на морето разгледахме подробно в материала за Регламент (ЕС) 2024/1028. Настоящият текст е неговото логично продължение: тогава ставаше дума за проследимост, сега — за това какво може да се направи с получената информация.
Предложението изрично защитава придобитите права и оправданите очаквания. Три неща си струва да се запомнят:
За инвеститори и собственици с имоти в няколко държави това е по-скоро добра новина: досега правилата се различаваха от град до град без обща рамка, по която да се преценят.
Предложението е придружено от Препоръка относно достъпността и предлагането на жилища, която насърчава местните власти да ускорят планирането и разрешителните режими за ново строителство, обновяване и преустройство, и да съсредоточат усилията си в т.нар. планове за ускоряване на жилищното строителство.
Самият акт е част от Европейския план за достъпни жилища от декември 2025 г., заедно с новите правила за държавна помощ за достъпни жилища и Европейската стратегия за жилищно строителство.
Краткият отговор: днес — нищо конкретно. Няма нов регистър, няма нов данък, няма промяна в подаваните документи.
По-дългият отговор е, че рамката е скроена по проблем, който у нас изглежда различно. България е сред държавите с най-висок дял живеещи в собствено жилище — 86,1% през 2025 г. по данни на Евростат. При толкова малък по обем наемен пазар всяко движение изглежда голямо в проценти, а натискът е концентриран в няколко града и няколко професионални групи; разгледахме тази картина подробно в материала за наемите.
Именно затова акцентът в предложението върху местните данни е съществен за нас: национална средна стойност би скрила както туристическите общини по морето и в планината, така и отделни зони в София. Дали някоя българска община ще стигне до праговете и дали изобщо ще пожелае да въвежда мерки — това е въпрос, на който днес никой не може да отговори добросъвестно. Няма публикуван официален разчет по тази методика за нито едно българско населено място, а самият текст още не е приет.
Проверката на регистрационния статус при краткосрочно отдаване и съответствието между декларирания капацитет и обявата отдавна е част от стандартната ни работа по имотите, които водим — не е допълнителна услуга. Към нея добавяме и това: следим движението на предложението през Парламента и Съвета, защото ако то влезе в сила в сегашния си вид, значение ще има не текстът, а дали конкретната община е направила оценката и в какъв срок.
Ако отдавате краткосрочно, държите жилище празно по обясними причини или обмисляте покупка с инвестиционна цел и искате да разберете какво реално стои пред вас — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще погледнем конкретния имот и ще ви кажем какво от това ви засяга и какво не.
Информацията е актуална към септември 2026 г. и се основава на предложението на Европейската комисия от 9 септември 2026 г. и придружаващата го препоръка. Предложението не е действащо право. Материалът е с информационна цел и не замества индивидуална правна консултация.
