На 16 септември 2026 г. омбудсманът Велислава Делчева изпрати становище по законопроекта за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Позицията ѝ е принципна подкрепа — но с едно сериозно възражение.
Законопроектът (внесен на 15 юли 2026 г. и приет на първо четене в парламентарната Комисия по земеделието с 13 гласа „за", 2 „въздържал се" и нито един „против") има амбицията да затвори процес, започнал преди повече от три десетилетия. Данните и разпоредбите по-долу са проверени към септември 2026 г.; законопроектът все още не е приет окончателно.
В становището си омбудсманът дава един пример — Столична община:
| Столична община | Площ |
|---|---|
| Дължимо обезщетение със земя | 50 852,518 дка (на стойност 30 733 910 лв.) |
| Реално предоставена земя от общинския поземлен фонд | 9 553,172 дка |
Тоест предоставената земя покрива под една пета от дължимото. По фиксирания курс 1,95583 посочената стойност се равнява на около 15,71 млн. евро (наша сметка).
Столична община не е изключение. В становището се посочват още Варна, община „Родопи" – Пловдив и редица други общини, в които има собственици с признати права, но без реално получена земя или равностойно обезщетение. Засегнати са и имотите в териториите по § 4 от преходните и заключителните разпоредби на ЗСПЗЗ — бившите ползвателски зони, в които плановете на новообразуваните имоти все още не са изработени.
Омбудсманът напомня, че Европейският съд по правата на човека многократно е квалифицирал продължителното неприключване на поземлената реституция в България като непропорционална намеса в правото на собственост и като нарушение със системен характер. Препоръката е в националното законодателство да бъдат въведени срокове за изпълнение на административните и съдебните решения, с които се възстановява собственост върху земеделска земя, както и защитно средство, даващо възможност за обезщетение при неспазване на тези срокове.
С други думи: приключването на реституцията отдавна не е само вътрешен административен въпрос.
Основните промени, които вече минаха първо четене в ресорната комисия:
Преди второто четене ще работи работна група, която да прецизира спорните текстове.
Възражението е концентрирано върху обезщетяването.
Когато възможностите за предоставяне на земя се изчерпят, се прилага редукционен коефициент, а правоимащите могат да получат поименни компенсационни бонове (ПКБ). Проблемът, който омбудсманът поставя, е, че реалната пазарна стойност на тези бонове е чувствително по-ниска от номинала им. Тоест собственик, който десетилетия чака земя, накрая получава книга, която струва по-малко от това, което пише върху нея.
Предложенията на омбудсмана са три:
В заключение омбудсманът настоява проблемът да бъде решен цялостно — със специален закон, който да уреди приключването на поземлената реституция, отчитайки и влиянието на прекомерното забавяне.
Темата изглежда „земеделска", но засяга и хора, които никога не са се занимавали със земеделие.
1. Ако имате признато, но неизпълнено реституционно право. Периодът до 31 декември 2027 г. е прозорецът, в който земите по чл. 19 се пазят точно за такива случаи. Първата стъпка е да проверите статуса на преписката си в общинската служба по земеделие. Решение на хартия не е собственост — правото се доказва с влязло в сила решение, скица и вписване.
2. Ако наследявате. Признатите реституционни права се наследяват, а много наследници просто не знаят, че ги имат — особено при имоти в родно населено място, за което никой не се е грижил от години. Когато наследниците са няколко, режимът е същият като при всеки съсобствен имот: как се продава дял и кога се стига до делба.
3. Ако купувате земеделска земя или парцел във вилна зона. Произходът на имота има значение. Земя по чл. 19, имот в територия по § 4 без изработен план на новообразуваните имоти и терен в бивш стопански двор са три различни правни режима с три различни риска. Нито един от тях не си личи от обявата.
4. Ако разчитате на придобивна давност. Законопроектът изрично затваря давността при бившите стопански дворове. Това е втората законодателна стъпка тази година в същата посока — пакетът срещу имотните измами предвижда затягане и на обстоятелствената проверка. Посоката е ясна: собствеността ще се доказва с документи, не с владение.
Законопроектът не е приет. Предстоят работна група и второ четене, а становищата на омбудсмана, НСОРБ и Министерството на земеделието вече очертават кои текстове ще се променят. До обнародване в „Държавен вестник" нищо от изброеното не е действащо право — но посоката е достатъчно ясна, за да се планира спрямо нея.
Проверката на произхода на имота е част от стандартната ни работа по всяка сделка, а не отделна услуга. При земеделска земя и парцели това означава да видим какво показват общинската служба по земеделие, кадастърът и имотният регистър, преди да се говори за цена — включително дали имотът не е от чл. 19, дали попада в територия по § 4 и дали планът на новообразуваните имоти е изработен и влязъл в сила. Пълният списък какво проверяваме преди подпис е в нашето ръководство Правна проверка преди покупка на имот.
Ако имате наследствена земя с недовършена реституция или обмисляте покупка на парцел с неясен произход — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния имот и ще ви кажем какво показват регистрите за него.
Източници: становище на омбудсмана от 16 септември 2026 г., цитирано от информационна агенция „Фокус"; отразяване на първото четене на законопроекта в ресорната парламентарна комисия от 22 юли 2026 г. Проверено към септември 2026 г. Законопроектът не е приет окончателно и текстовете може да се променят на второ четене.
